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富力地产扩张“并发症”?近200亿接盘万达酒店后 增发百亿输血

来源:时间财经 作者:李拜天 责编:王馨
年关临近,曾近200亿元豪迈接盘万达酒店的富力地产也急着找粮过冬?

11月5日,港股上市的富力地产发布公告,拟发行不超过8.06亿股新H股,发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%,以每股12港元的均价计算,此次融资额约100亿港元。

这是富力地产2005年上市以来首次进行股权再融资。富力公告称,这笔资金将全部用于补充富力地产的资本金,包括但不限于偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等用途。换句话说,负债过高,是本次增发的重要原因。

消息发出后,富力地产股价应声下跌近10%。此后五日股价低位徘徊,截至11月8日收盘为11.9港元,较最近一年高点接近腰斩。

股市低迷期增发新股融资并不划算,但对富力地产来说可能是不得不为之。其他的融资路线已经遇阻:2018年以来,富力地产尝试过多次债权融资,且连续三次发债失败。

发债不顺的原因,除了去杠杆和房地产严调控的宏观压力,其间评级机构惠誉下调富力信用评级至BB-,属于垃圾债券范畴。彼时惠誉的理由是2017年富力地产动作频繁,负债率高悬。

翻开富力地产的财报,不难理解富力熊市增发的原因:截至2018年第三季度,富力业绩平平,负债却达到创新高的2863亿元。包括受限资金在内的期末现金余额192.23亿元,勉强覆盖191.8亿元的一年内到期债务。

缺钱?

被称为“华南五虎”之一的富力地产曾名噪一时,是首家纳入恒生中国企业指数的民营房企。近年来,富力地产已沦落第二梯队,业绩平平,债台高阻。

财报显示,2015年至2017年,巨头房企纷纷进入千亿级别时,富力地产的总营收分别为443亿元、537亿元、592亿元,增速逐年下滑。总负债则分别高达1345亿元、1795亿元、2332亿元,增速迅猛。净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%。

《投资时报》选出的2018千亿资产房企净负债率排行榜中,富力地产位居第四,仅次于佳兆业、恒大和融创。2018年中报显示,富力净资产负债率再次攀升至187.5%的新高。

经营性活动现金流方面,富力地产连续多年为负,截至今年三季度仍高达负27.73亿元。投资活动现金流更是10年持续为负。业内人士解释,这说明富力几年来一直处于资金紧张下的扩张阶段,在如今房地产下行和去杠杆的双重压力下,亟待输血求生。

寻求股权融资之前,富力地产尝试过多次债券融资,多以失败告终。

今年2月,富力公告宣布取消发行10亿元中期票据;5月23日,再次宣布取消10亿元超短融资发行计划,另择时机重新发行。同月25日,上交所信息显示,富力地产60亿住房租赁专项公司债项目遭遇“中止”。8月迎来四连败,另外一笔60亿元的住房租赁公司债宣告终止。

进入9月,屡败屡战的富力发债计划终于成行。富力地产在9月内连续发行了三期资产支持专项计划ABS,合计拟发行总金额为122.21亿元。10月9日,证监会宣布批准富力发行面值总额不超过130亿元的公司债券,自核准发行之日起24个月内完成。

这些钱对富力来说还远远不够。最新季报显示,富力流动负债1556亿元,一年内到期非流动负债191.7亿元,包括受限资金在内的期末现金余额仅192.23亿元,资金荒明显。

折腾

“缺钱”是高成长阶段房地产企业的常态,富力的问题还要为了实现高增长而进行的“折腾”式扩张。

2017年万达、融创、富力的世纪大交易中,富力以200亿元价格拿下万达旗下77家酒店。彼时外界最关注是声明更响亮的王健林和孙宏斌,三个男人中,李思廉标准配角。接下来的半年,富力连续两次接盘万达的海外资产,分别涉及万达在英国伦敦的两个地产项目。

万达集团董事长王健林、融创中国董事长孙宏斌、富力地产董事长李思廉

彼时的李思廉对2018年实现1300亿销售额的目标信心满满,甚至提出2020年冲击3000亿。现实却是,截至第三季度,富力地产销售总额656.6亿余元,两个月内还要350亿元才能企及全年目标。

最近十年来,追求规模增长是房企的主要战略。在众多后来者的刺激影响下,没落贵族富力地产亦步亦趋。商业地产、酒店业务、海外地产、甚至足球俱乐部,富力均要插一脚。

碧桂园推出森林城市,如今泥足深陷,富力同样在马来西亚推出公主湾更不成功。恒大依靠足球俱乐部获得全国名气和政府关系优势,富力足球俱乐部则在同城阴影下则差强人意。

酒店业务富力地产已进入多年。2017年财报显示,占营收4%的酒店业务为富力贡献了当年6成的净利润,不过并非来自经营利润,而是抄底万达酒店的“议价收购收益”。

《经济观察报》的报道成,富力酒店经营业务连续6年亏损,2017年亏损1.46亿元。今年这一业务的亏损还将持续:富力2018中报显示,酒店营运业务上半年的亏损1.8亿。

值得一提的是,今年4月富力地产还以57亿元收购部分海航资产,合作开发海口项目。高负债的同行在响应政策去杠杆,同样高负债的富力却敢于迎难而上。随着楼市严调控和去杠杆的持续,“抄底扩张”之路变成了“高位接盘”。

高负债运营和去杠杆压力下,业绩增速缓慢,楼市滞涨又无法带来高速现金回流。借新还旧的发债之路频频遇阻,转向股市融资或是最后选择。接盘万达的富力地产给出了接盘机会,风声鹤唳的港股市场谁会站出来?
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