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中国房地产这十年

来源:华商韬略 作者:华商韬略 责编:杨帆
中国房地产这十年

虎嗅注:2008年到2018年这十年间,中国房地产发生了怎么样的变化?本文转自公众号“华商韬略”(ID:hstl8888),作者:赵建勋。


这个国庆节对开发商来说,有点糟心。


不但传统的“金九银十”泡了汤,杭州、上海、厦门、广州等地的不少购房人,还因为“刚买的房子瞬间割肉”,纷纷拉起了条幅,围堵售楼处,高喊退房。


10月4日,江西上饶碧桂园的多个楼盘突然降价,从10000元猛跌至7000元,有业主按揭还没办下来就亏了二三十万,已经买房的人则集体爆仓。


愤怒的购房人,蜂拥着冲撞售楼处大门,往里面扔鸡蛋,并与保安发生肢体冲突。



这一幕对开发商而言,并不陌生。早在十年前,杭州万科的业主,就因为开发商主动降价,砸毁了售楼处。


当时,很多业内人士幸灾乐祸。可没过多久,楼市就量价齐跌,之前看笑话的那些开发商纷纷加入打折甩卖的队伍,甚至比万科降得更狠。


一、被打破的不跌神话


历史的轮回,有时候让人不得不惊叹。


在2008年,万科售楼处被砸之前,内地楼市刚经历了一场近十年的大牛市。


亚洲金融危机后,为了提振经济,房地产被列入刺激内需的支柱性产业。随后取消的福利分房制度,更是点燃了人们被抑制了几十年的购房欲望。


数据显示,从1998年到2007年,国内楼市均价从2000元出头,一路上涨到近4000元。



同一时期,美国也经历了一场楼市大繁荣。


但这一切都在2008年的次贷危机中画上一个句号。那场风暴席卷全球,中国也未能幸免,不但出口猛跌,大批企业倒闭,国内楼市也跌入谷底,成交量遭遇腰斩。


危机发生后的半年内,北京房价累计跌幅达13.6%,广州60%以上的楼盘降价,房屋交易量萎缩近3成,土地频频流拍。


深圳房价更是暴跌,从1.6万元跌至1.1万元。有楼盘甚至从最高价20000元坠落,最后以9000元甩卖;还有楼盘开出不到5000元的起价,创下了当时深圳市的最低纪录。



一个被维系了十年之久的房价不跌神话,从此被打破。降价、甩卖、跳楼、救市……大量利空消息扑面而来。


二、2008:地产商的梦魇


尽管日本楼市大崩盘的殷鉴不远,但长达十年的大牛市,还是让很多人,包括开发商误信了“房价不跌”的神话,以致于神话破灭的那一刻,很多人措手不及。


对开发商来讲,危机之后的资金链紧张,是最为痛苦,也最棘手的一件事。


前不久,寒冬中的万科喊出了“活下去”。但这并不是万科第一次喊空,早在2007年底,王石就抛出过“拐点论”,称房价的拐点已经来临。


当时,潘石屹的判断是,万科的资金链有点问题,要通过降价来加快回笼资金。


这个判断后来变成了现实。2008年,万科率先在全国降价15%至30%,当年就创下479亿元的销售纪录,并一举坐上中国房地产行业的龙椅。


但万科也因为降价,遭到全行业的口诛笔伐,与政府的关系也一度趋于紧张。


作为房地产行业的先驱,世茂地产在许荣茂带领下,一度做到了全国十强。但在2008年的金融危机中,也未能幸免,资金链一度出现险情。


压力之下,世茂地产不得做出大刀阔斧的改革,先是一轮管理层大换血,之后是管理上的各种变革,更加注重成本控制,以及现金流和质量的考核。


即便如此,也未能完全扭转世茂地产的颓势,其在国内市场上也愈发低调。


绿城曾是房企中的品质典范,同时也以“不断融资、不断拿地”的激进风格闻名业内。


从2006年到2008年,短短两年时间,其土地储备就从800多万㎡猛增至2520万㎡。高增长的背后,是绿城高达140%的杠杆率。然而,2008年的危机打乱了绿城的节奏,高企的负债迫使其不得不卖地求生。


当年4月,绿城紧急出售了杭州和上海的两个地块,仅上海地块就损失1.5亿元。而这两个地块是一年前刚刚高价拿下的。


为了设立“绿城1号”房地产投资基金,缓解资金压力,绿城还与信托公司签下条件苛刻的协议,不仅要将杭州、无锡两个项目公司的部分股权作为抵押,还要将无锡公司近一半权益出售给对方。


绿城的这次““生死债劫”,在当时震惊了整个地产界。事后,公司创始人宋卫平也不得不承认,之前做得不够稳健,高速度、高负债的发展模式是一种错误。


但绿城还不是最惊险的。在那场危机中,恒大老板许家印才是最闹心的。


2006年,许老板为了吃下更多土地,从美林、德银融资10亿美元,并计划到香港上市。但2008年金融危机爆发后,恒大的IPO计划不得不搁浅。


当时的恒大,有37个项目待开工,资金缺口达120个亿,许家印面临要把恒大拱手让给海外投行的境地。


危急时刻,许老板不得不跑香港,陪着新世界发展创办人郑裕彤、华置主席刘銮雄等香港地产大佬玩了三个月扑克,用诚意换来了对方的注资。



与此同时,恒大还在国庆节期间,降价“甩卖”全国18个精品楼盘,迅速回笼资金自救。最终,恒大挺过了2008年的寒冬,避免了“被收购”的命运。


三、救命的“四万亿”


就在地产商们身陷水深火热之中,要死要活的时候,政府推出了“四万亿”救市计划。


这四万亿的初衷,当然不是房地产,而是用投资拉动经济,振兴钢铁、汽车、船舶、石化等十个重要的战略性产业,避免经济出现断崖式下滑。


但这个大胆的计划,还是极大地提振了整个房地产行业。


各地政府为了维护楼市稳定,防止楼价过度下跌,相继出台了房地产救市政策,使得更多热钱涌向了楼市。


在这些热钱的推动下,2009年的房地产行业出现空前的繁荣,并一路高歌到今天。


从2008年到2017年,短短十年间,国内房地产投资从2.53万亿猛增至11万亿,累计总投资高达74万亿元。仅2017年的投资额就相当于加拿大当年的GDP总额。大规模的投资,催生了一大批房地产巨头企业。


2009年,万科销售额突破600亿元,一年后突破1000亿,成为领跑者。同样是2009年,恒大在港交所成功上市,从一年前陪人打扑克的尴尬中华丽转身,并在接下来的2010年,将土地储备量增加至9600万平方米,足足比2008年翻了一番。


之后的恒大,更是一路狂奔,最终在2016年超越万科,成为行业新的领军者,而且是销售额、资产规模和营收上的全面超越。


从泥潭里爬起来的绿城,同样享受了2009年的高增长。但或许是爬起来得太容易,没有长教训,绿城再次沿袭“高杠杆、高负债”的模式,在土地市场上开始新一轮的大跃进。


仅2009年一年,绿城就投入455亿元买地,净资产负债率也冲到163%的历史高位。


这一年,绿城以531亿元的销售额,夺得榜眼位置。意气风发的宋卫平再出豪言壮语:3年破千亿,销售超万科。


但这一豪言壮语,很快就沦为笑谈。


2011年,面对汹涌的房价涨势,国家出台了限贷、限购政策,房地产行业陷入了低迷。绿城再次因为大举债,陷入债务漩涡,甚至不得不向员工融资。


三年后,一直想做个“赢钱赌徒”的宋卫平,不得不将绿城卖给了孙宏斌。据他身边的人讲,那两年的调控把老宋折腾累了,房地产远比过去难做,这让他心灰意冷。


四、楼市向左还是向右?


2008年后的十年,中国的房地产市场经历了一段沸腾岁月,其势头比前十年有过之而无不及,而这种繁荣在给中国经济注入强劲动力的同时,也埋下了隐患。


十年前,中国经济尚处在高增长阶段,人口红利和成本优势还在,民营经济也还具有相当的活力和竞争力。


十年后,经济增速已明显放缓,人口红利正在快速消失,高企的房价不断侵蚀着实业的利润,同时也让普通家庭背上沉重的包袱。而中央也意识到高房价带来的不利影响,政策基调逐渐转向“住房不是用来炒的”。


从2016年3月开始,各种房地产调控政策出台的密集程度前所未有,被认为是史上最为严厉的楼市调控。


尽管在当前国内经济下行压力较大的情况下,货币政策正在出现松动。但像十年前那样出台四万亿政策的极度宽松环境已很难再现。


不久前,央行在一年之内第四次降准,为小微企业和民营企业释放更多流动性,但市场信心却显得比较低迷,金融市场以股汇双杀的方式来迎接这一政策利好。


这意味着,后续可能会有更宽松的刺激政策出台,甚至不排除楼市适度松绑的可能。


但在华商君看来,即便如此,仍将有一大批中小房企会因为资金链断裂、预售制逐步取消等原因而倒下,并再次出现一轮抛售潮。


对很多刚需购房者来说,这也许是一个入手的机会,而不少蠢蠢欲动的投资者,可能正在等待2008年那样的抄底机会。


但需要注意的是,与10年前相比,房价下跌的概率和风险更大。


一方面,之前支撑高房价的人口红利、城市化等因素,作用正在弱化;另一方面,地方政府卖地和盲目举债的发展模式也难以长久。而当政府用行政之手再也无法推高房价,也许就是房地产税出台之时。


过去二十年,凡是预测房价下跌的人,几乎都失算了。而作为楼市死多头的任志强,其预言却一一应验,以致很多人坚信他提出的房价“大涨小跌”规律。


在任志强看来,未来房价的趋势仍然向上,主要依据是城市化进程不会被打破,即使达到发达国家70%~80%的城市化率,“大涨小跌”规律也不会被打破。


那么,此次房价下跌是将持续扩散开去并深化,最终成为改变中国房价多年强势猛涨的分水岭,还是中国的楼市真的很特殊,只涨不跌?无人可以给出肯定的答案。


但有一点是肯定的,世上没有只涨不跌的商品和市场,而今天和10年前相比,楼市的供需,尤其是民众的购买力已经有了巨大的变化,而这个变化是偏向不再支持房价持续上涨的。人类历史也早已证明,在巨大的债务压力面前,任何资产都无法避免贬值的结局。

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