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黄立冲:美的置业存在估值过高问题,买他们股票的都是他们的好友

来源:凤凰网房产 作者:凤凰网房产 责编:杨帆

内容来源:凤凰网房产

编者按:

他们或蹄疾步稳,他们或蛰伏爆发,在规模化竞争的后半场,他们仍在瞭望千亿。凤凰网房产特别推出#千亿瞭望者#系列策划,聚焦600亿-1000亿规模,瞭望千亿的房企前行者。

如果怀揣相同货品的商人同时挤进一家商场,商场会显得非常拥挤,货品就很难卖出好价格,尤其是在市场形势不好的时候。

正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、德信中国……对去年以来在香港上市的一批房地产公司来说,他们走进了一家拥挤的商场。过去一年,全球资本市场起伏跌宕,香港的资本市场整体也处于下行通道,行情惨淡,估值低、市净率低、认购不足是他们共同的遭遇。



2018年至今上市的7家房企跌幅排行榜。(凤凰网房产制图)

凤凰网房产统计了7家去年至今在香港上市的房地产公司后发现,截至3月12日,上市的房企股价较发行价上涨的有4家,下跌的出现2家。其中,美的置业跌幅最大,达到5.06%。

此外,自去年10月上市以来,美的置业的股价一直处于发行价以下,这在去年以来上市的8家房地产公司中也绝无仅有。

“向来房地产公司在港股上市是很难卖的,大家以前也不愿来港股上市。但房地产公司被内地房地产市场行情、资金紧张状况逼得没有办法了,才纷纷跑到港股上市。” 协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向凤凰网房产表示。

高开低走

3月12日,根据上交所信息披露显示,美的置业旗下一笔债券已获受理,债券拟发行金额31.44亿元。美的置业表示,上述债券募集资金扣除发行费用后,拟全部用于偿还公司债券。

这不是美的置业第一次融资还债。据不完全统计,美的置业今年已发行超过40亿的债券,用于偿还公司有息债务。现金流紧张、债务持续增加,资金压力已然成为美的置业发展中的一大痛点。

美的置业的表现可能出乎了美的集团创始人何享健的预料,他本对古稀之年的这次资本运作充满自信。为了美的置业独立上市,何享健已通过多次股权运作,将美的置业移出美的集团,归于其儿媳卢海燕名下。何享健则作为一致行动人保持权益。

2018年10月11日,何享健和美的置业控股主席、执行董事兼总裁郝恒乐在港交所自信地敲锣,宣布美的置业(03990.HK)正式上市,发行价为17.00港元/股。这个价格在去年至今上市的8家地产公司中是最高的。

资深地产专家薛建雄称美的置业能以如此价格发行,应归结于大环境。他说,“近两年香港发行的很多科技股差不多也是这个情况,只能说美的置业节奏把握的好。” 所谓的节奏,是诸如小米、美团等科技公司纷纷在去年登陆香港资本市场,使得2018年香港IPO募资额重登全球第一宝座。

背靠美的集团这颗大树,美的置业起点不可谓不高。然而,何享健忽略了一件事,美的置业其实是一家房地产公司。

上市前夕,美的置业的困境已显露端倪。10月10日,美的置业发布公告称,香港公开发售中,合共认购456.6万股,约占总发行数1800万的25.37%。发售价厘定为每股发售股价17港元,为招股价介乎17港元至21.5港元的下限。

遭遇市场冷遇的美的置业,上市当日即破发。美的置业开盘价仅为16.60港元/股,较发行价下跌2.35%。开盘后,股价一路下挫,截至当日收盘,股价较发行价下跌6.69%,报收15.88港元/股。

对此,投资时报研究院孟楠曾表示,“即便不叠加港股‘黑色星期四’行情,仅0.25倍的微量超额认购、市前暗盘报收价格低于招股价、保证金远未足额等一系列征兆,都注定该公司股价首日破发已是必然。”

黄立冲则认为,美的置业确实存在估值过高的问题,“实际上,买他们股票的都是他们的好友,市场上的投资者基本不会去买”。



美的置业走势截图。

这种不利的开局一直延续至今。凤凰网房产统计发现,美的置业历史最高价仅为17.02港元/股,最低价则为13.18港元/股。其中,美的置业最高价出现在上市5天后,不过并没有保持住,当日仅报收16.08港元/股。自此,美的置业长期处于发行价以下,再无突破。

这在2018年至今上市的8家房企中,是个特例。无论是2018年冲进千亿阵营的正荣地产、同天上市的大发地产,还是迷你房企万城控股,股价即使上下波动,也没有任何一家企业的股价全部在发行价以下波动。

“家电企业搞房地产是‘不务正业’”,董明珠的这句话很是犀利,但也符合类似企业的特征。

低迷的股价与何享健“中国房企前十”的愿景背道而驰。截至3月12日收盘,美的置业的市值也仅有192.16亿港元。这与市值TOP10房企中最低的保利发展1549.92亿人民币(约合1812亿港元)的市值,相差超过一个龙湖集团(1462.1亿港元)。

薛建雄直言“就目前的状况来看,美的置业的估值是过高了”。

负债堪忧

同样地,投资者也纷纷用脚做出了选择。

“对于美的置业来说,投资者如果不认可,就是认为股价和基本面是脱节的”。上海易居房地产研究院总监严跃进表示,“尤其是在地产行业面临调控或者说区域市场因棚改政策调整而降温的时候,这个时候投资者自然对于相关地产股的走势信心是不足的”。

美的置业财务中的隐患,确实很难得到投资者的信任。就以企业赖以生存的经营流动现金流量金额来看,这一数值已连续27个月为负数。公开数据显示,2016年-2018年第一个季度,美的置业经营流动现金流量金额分别为-55.54亿人民币、-73.57人民币、-75.57亿人民币。

美的置业坦承,负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力,并对其经营活动造成不利的影响。



来源:招股书

此外,居高不下的净负债率亦是美的置业的一大痛点。招股书显示,美的置业在2015年-2018年第一季度末,净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%、181.4%,大幅高于行业的平均值。

值得一提的是,企业2017年净负债率出现大幅度下降,但这并不是基于经营状况的好转,而是得益于何氏家族大手笔注资约60亿人民币。

在美的置业的高负债中,还隐藏着另一大隐患——流动负债占比过高,债务结构不够合理。截至2018年3月31日,企业流动负债占总负债比例达70.06%。



来源:招股书

深知企业资金链承压的何氏家族,不得不出手扶持。招股书显示,上述会计期内,美的置业分别收到应收关联方账款金额为11.13亿元、18.63亿元、59.17亿元、54.57亿元。其中,2017年收到的账款金额相当于公司主营业务收入的1/3。同期,何氏家族还分别为美的置业提供了20.12亿元、16.5亿元、28.56亿元、30.19亿元的无息贷款。此外,卢海燕名下的樾宸投资还对企业增资68亿人民币,其中有58.88亿被放进了资本公积金。

美的置业的另一根拐杖则是发债。就在3月12日晚间,根据上交所信息披露,美的置业旗下一笔债券已获受理,债券拟发行金额31.44亿元。实际上,仅在1月份,美的置业便先后进行了两笔融资。公开资料显示,1月29日,美的置业发行了30.6亿人民币的债券;1月16日,美的置业通过旗下企业发行了10亿人民币债券。

美的置业表示,上述债券募集资金扣除发行费用后,拟全部用于偿还公司债券。

纵观美的置业的低迷表现,可以预见输血之路依然没有结束。这个寄托了何享健“地产王国”梦想的航船,究竟能够驶向何方,犹自等待着时间的检验。

这也是正荣地产、大发地产、弘阳地产等资本市场新军们必须面对的尴尬,估值低、发行价已经很是无奈,但他们仍然不免跌破发行价。如果内地房地产市场没有明显好转,赴港上市还会有后来者,他们需要做好准备。

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